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Archive for the ‘房地產 房市 新聞 知識 情報’ Category

繳不出房貸被法拍 還被國稅局追繳稅款

2009 年 04 月 02 日 發表留言

繳不出房貸被法拍 還被國稅局追繳稅款 

更新日期:2009/04/02 01:01
 
 
  因為不景氣,繳不出房貸而導致房子被法拍的情形,愈來愈多。但卻有人房子被法拍後,還要被追繳稅款的情形,讓民眾苦不堪言。不過,這是因為納稅義務人沒有申報財產交易所得而致,國稅局查核後認為,賣房子應有財產交易所得,應申報其他所得繳交所得稅,因為納稅義務人沒有申報,因而要求補稅。

  據了解有名納稅義務人出售坐落在台北市的房屋後,並沒有申報財產交易所得。國稅局因此按房屋評定現值,依財政部核定標準,核定財產交易所得,但這名納稅義務人不服,申請覆查。

  理由是他賣房子不僅沒賺錢,這筆房地產是被銀行聲請拍賣的,拍賣價款還不夠償還貸款,因此他完全沒有拿到任何價金,甚至還發生損失,國稅局不該對他課稅。

  台北市國稅局向債權銀行,及依地方民事執行處通知、強制執行金額計算分配表資料記戴,進行查證後,確知房屋拍賣總額還不足以清償貸款,因此准予註銷財產交易所得。

  雖然最後納稅義務人不必繳稅,但也費神費力,來處理複雜問題。台北市國稅局因此建議,避免麻煩最好的辦法,就是要檢具相關證明文件誠實申報,證明無財產交易所得,就不必課稅。

  國稅局指出,納稅義務人的財產,如果是經由法院拍賣,納稅義務人要主張拍賣結果無財產交易所得,除了要提出交易時的成交價額,以及成本費用的證明文件之外,若未保留買進契約書及相關證明文件,還是可以依建物謄本記載,證明購置房屋是以貸款支付,且拍賣價額未達抵押權額,免課財產交易所得。

本則新聞由卡優新聞網提供 2009/04/02
 

新成屋大量釋出 房價賣壓沉重

2009 年 03 月 17 日 發表留言

新成屋大量釋出 房價賣壓沉重
 
〔記者王亮勻/台北報導〕大台北地區陸續進入交屋潮,由於房價持續下修加上銀行緊縮房貸,不少新成屋大量釋出到仲介店頭,根據業者統計,部份地區求售新成屋比例大增三成,對區域房價造成賣壓。

根據統計,過去半年台北市縣一共發出2萬3,962張住宅使用執照,使市場新成屋數量大增,就在新成屋陸續進入交屋階段,卻面臨房價持續下修、銀行緊縮房貸,甚至有人剛交屋就被裁員而繳不出房屋貸款,更使房市雪上加霜。

永慶代銷協理王財旺表示,購屋者可從觀察建築執照與使用執照的變化,來看房市漲跌的參考。當建照數目上升超過使用執照時,就是房市的「黃金交叉」,通常房市開始走升;但使用執照數目上升超過建築執照時,就是房市的「死亡交叉」,房市開始走跌的訊號,最近這波從2006年開始就出現使用執照數目多過建築執照。

房仲業者指出,新成屋大量釋出到市場上,多半是投資客出脫或房貸面臨斷頭危機,還有過去建商在預售階段的保留戶,也一起在市場上出售,造成房價混亂。其中,市中心有些套房產品,竟然有高達三至四成的戶數流入仲介市場,必然形成一股極大的賣壓。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,以信義區為例,過去幾年房價飆漲快,但這一波房價下修,有實力的大戶直接認賠殺出,財力不夠的投資客不願損失頭期款,寧肯到二手市場求售,使得信義區新成屋求售比例較去年同期增加三成;其餘地區如新板特區,周邊店頭委賣新成屋數量也增加近三成;內湖、新店、三峽、林口等地,數量也都增加兩成以上。

王財旺表示,地段佳的區域如新板特區、內湖等地,雖然有大量新成屋釋出,但消費者還是可逢低介入,其中如新板地區,目前供給量雖大、價格修正中,但因為其屬於「重劃區建設的價格破壞」階段,房價剛好進近入低點,物件開價只要合理就可進場承接。

信義代銷主任劉東秉指出,以往房市下修通常需要五年的打底時間,根據建築物買賣移轉件數來看,這一波景氣從2006年的45萬戶開始下修,到今年剛好是第四年,且加上現在剛好是低利環境,對於有意購屋的民眾來說,現在正是進場看屋購屋的好時機。

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房市寒冬 房仲業併店、靠桌取暖

2009 年 03 月 17 日 發表留言

房市寒冬 房仲業併店、靠桌取暖

記者陳品竹/專題報導

因應房市低迷,房仲業者為求生存,各種可能可以節省成本的方法都用上了,全力抵抗市場低氣壓,其中,中部房仲業已經有併店、靠桌及聘請無薪但高獎金的高級專業經紀人來節省開支,共同取暖以抗寒冬。

台灣省不動產仲介經紀商業同業公會聯合會理事長林金雄指出,全國的房仲店頭有4,900多家,但這波不景氣,暫停營業或因併店而減少家數,預估有接近兩成,也就是接近1,000家左右。

因應這股房仲業店頭倒閉風潮,房仲業為求生存,首先減少的開支就是「拉」掉加盟店的店名,減少每月支付的加盟費;目前如永慶、住商、東森、中信等較大品牌的每月加盟費用,約從四到八萬多元不等。

但「拉」掉品牌變成自營之後,雖然可節省每月加盟費,但相對因為沒有大品牌的加持,知名度及來客量也會受到影響;一般被「拉」最多的品牌,以區域性地方仲介店頭較多。

其次是併店,兩、三家併成一個店,節省店租及加盟金,通常同一品牌比較容易併店,因為彼此了解內規,不必再費時費力說明「遊戲規則」。

第三是聘無底薪高專,給較高獎金,通常獎金是店家與高專五五分或六四分,店家則免費提供辦公器具及相關資源。

第四為「靠桌」,即有品牌的仲介業者,將店面空間分租給房仲個體戶,提供辦公桌椅給個體戶使用,每桌每月收取5,000元或更高一點的租金。

業界分析,這種散戶組合而成店家模式,對消費者較沒保障,一來店家對這些個體戶沒有什麼約制力,二來這些個體戶流動性非常高,將來有問題,根本找不到人。這種店家有些根本就沒有繳交營業保證金,基於保障自身權益,許多消費者還是偏向找知名、口碑好品牌房仲買賣房屋。

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賣屋過戶詐騙損失大,專家賣屋最保險

2009 年 02 月 20 日 發表留言

賣屋過戶詐騙損失大,專家賣屋最保險

自售雖能省仲介費,但卻須承擔更嚴重的交易風險,購屋專家提醒,自售存在多項陷阱,透過專業房仲公司協助把關,才能安心順利完成售屋。

《不動產經紀業管理條例》實施後,房屋買賣已走向「仲介化」,目前北中南三大都會區,透過仲介買賣房子的比率平均逾7成,大台北地區更高達近85%。購屋專家說,自售雖能省下仲介費,但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失,自售未必比委託仲介售屋有利。例如,不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等,結果仍常是賣不出去,或甚而發生被詐騙,得不償失。

東森房屋提醒準備售屋的屋主們,若要選擇自售,很可能會發生下列狀況,須特別留意:

第一,遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法:協助事先過濾客源,謹慎判斷客戶,確認買方背景,避免風險發生。

第二,證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件,交給買方辦理過戶時,結果被拿去做抵押、借錢等用途,讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法:建議屋主不要太早將產權資料外流,或是只提供委售資料影本,並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣,避免資料被盜用。

第三,收不到尾款
房子過戶後,惡意的買方將銀行貸款領走,讓屋主收不到尾款。房仲公司建議,這時賣方可請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法:大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務,不會讓賣方拿不到尾款,可避免上述問題。

第四,買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格,或是承買人資格不符,都會造成買賣無效。
專業房仲的作法:仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時,會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人;對於要約購屋的買方,也會確認必須符合法定資格,年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等,都會審核清楚,讓售屋人放心。

第五,交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議,常會發生要求賠償的情形,引起糾紛。
專業房仲的作法:建議售屋人誠實告知屋況,並協助建立「屋況說明書」,將一切權利細節詳細註明契約中,以保雙方權益。

此外,專業房仲會建議屋主甚或協助屋主,事先將屋況打掃整齊,以提升賣相;詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊,提供準買方更充裕的購屋資訊;利用媒體、廣告、網際網路,廣泛宣傳物件訊息。東森房屋提醒消費者,透過房仲公司協助專業把關,賣房子的消費者才能安心售屋。

 

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新店市 捷運新店線大坪林站七張站 指標性住宅

2008 年 07 月 26 日 發表留言

新店市 捷運新店線大坪林站七張站 指標性住宅  

新店線大坪林站持續看漲,房仲業者表示,如果想進場,可優先考慮民權路、中興路及寶橋路上指標性住宅,這些住宅有的靠近裕隆新店廠B區開發案,有的在家樂福商圈旁,有的則是近捷運站出入口,加上口碑好,增值潛力佳。

民權路新天地最熱門
在民權路上,目前最熱門的是位於大坪站一號出口的「新天地」,為捷運聯合開發案,91年推案時一坪20~22萬元,目前屋主開價多在一坪40萬以上,實際成交價可達35~38萬元,最近有一戶並以一坪41萬元成交。
「江陵禮」位於民權路、二十張路口,為地下6層,地上27 層鋼骨大樓,屋齡4~5年。此社區分為一、二期,二期又叫公園特區,臨二十張路,釋出產品以70~80坪為多,目前房價從33~37萬元。
「江陵春」去年剛交屋,樓高27層,高樓層視野不受影響。該大樓分為三大棟,坪數從42~75坪,位於社區後方的C棟坪數較大,多在74~75坪。市場開價現一坪40萬元上下,成交價則從33~38萬元,視樓層視野而有不同。
另有一棟為「美麗人生」,也靠近二十張路、民權路口,為20~35坪的小坪數產品,因總價低,市場接手力道更強,最近有買家付斡旋金開到一坪40萬元,屋主仍不願出售。
上述幾棟目前可利用大坪林站一號出口,未來環狀線通車,則可利用設在民權路、建國路口的捷運出入口,進出捷運。

中興路近寶橋路 元利群星會管理佳
除了民權路上外,在中興路靠近寶橋路,即位於裕隆新店B區開發案對面,家樂福旁的一些名宅,房仲業者亦認為頗具潛力。主要有三棟,包括屋齡約3~4年的「元利群星會」、前年交屋的「裕文花園」及去年六月剛交屋的「御之禮」。
元利群星會以管理佳聞名,房價上漲極快,去年此時一坪還不到30萬元,但現在區域房仲業者推估都達33萬元以上,目前市場看法,一坪33~38萬。
在群星會對面的「御之禮」,去年交屋時一坪約28萬元上下,但在周邊大樓房價力拱之下,再加上新成屋,現房仲業推估行情從一坪30到36萬元,「裕文花園」在寶橋路巷內,緊臨群星會,目前也約有34~38萬元一坪的行情。
中興路近民權路

在中興路上 京城檜道一年漲逾2成
在中興路上,可考慮環狀線預計設在民權路、中興路口的捷運出入口周邊,現有多棟大樓,包括「捷運新公館」、「康和春秋」、「捷和創世紀」、「京城檜道」等,房價現多在27~32萬元間。
四棟屋齡在5~11年之間,「捷運新公館」、「康和春秋」、「捷和創世紀」產品均多元,1到4房均有,「京城檜道」為三、四房產品,樓高14層,地下三層,管理風評佳,去年一坪24~25萬元,目前成交價29~32萬元,一坪大漲5~8萬元。

中興路近寶中路 日安台北行情看好
中興路靠近寶中路,有一棟「日安台北」,雖然屋齡已15年,1~3樓為辦公室及店面,但因緊臨裕隆B區開發案旁,業者看好未來行情。這棟大樓共有五大棟,戶數有410戶,目前房價在27~29萬元,最小坪數為37坪。

中興路靠近寶橋路
中興路靠近寶橋路,則有「寶路生活館」,亦有1~4房產品,前排面中興路為小坪數產品,後排主要為三到四房,此一社區離捷運七張站較近,也很靠近家樂福及裕隆B區。 對面還有「圓圓圓」「台北人」以及管理不錯的「林園」樓中樓重疊別墅,都是值得推薦的產品。

北新路、民族路口
另外也可考慮北新路、民族路口的裕隆極景藍區,樓高27~36層,為北新路上指標中古名宅,屋齡15年上下,房價一直穩定上揚,去年成交價多在27~30萬元之間,目前在30~34萬元之間。
 
 
 
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房屋買賣 – 選購好房看三指標

2008 年 07 月 26 日 發表留言
房屋買賣 – 選購好房看三指標
 
一個人一生中,「購屋」可說是最重要的大事了,那到底要怎麼樣的房子才是好房子呢?我認為,可以用以下三大指標來衡量。
第一首先是房屋物件自身的屋況。屋況包括座向、採光、格局、窗外景觀、屋齡、外牆裝飾、室內裝潢、衛浴設備與房間數之比等,都必須考慮進去。
第二是房屋物件所屬的小區域環境,包括社區內設施。買屋前可先看看附近是否有小型便利商店、綠化的比例,是否有游泳池、健身房或運動球場,是否有兒童遊戲區等,如果都有或是其中幾個,那麼這件物件可優先納入考量。
至於附近是否有戶外噪音、高架橋、變電所、基地台、工廠煙囪等嫌惡設施,如果有的話,可能會大大影響房價,不可不慎。
第三為房屋物件所屬的商圈環境,也就是俗稱的生活機能是否完備或成熟等。
生活機能首先要注意的,就是交通,不論是捷運或公車,都能加分不少;另外包括大型超市或購物中心、幼稚園、小學、中學等學校,郵局、銀行等金融機構,以及餐飲店等,也都頗為重要。
好房子,人人愛,尤其在政治安定、熱錢湧入台灣之際,預期未來房價上漲空間可加大,不論是首次購屋者、換屋者、投資客等,不妨把握良機,參考以上三大指標,好好選購一下自己心目中的好房子。
 
 
 
 
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房屋買賣 – 4種法拍屋不要碰

2008 年 07 月 26 日 發表留言
房屋買賣 – 4種法拍屋不要碰
  房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞,由於法拍屋的資訊日益充足,愈來愈多人自己到法院投標,甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題,得標後的處理過程十分複雜,對於自住型民眾來說,恐怕不能享受到立刻入住的喜悅,反而要花一筆費用請原屋主離開;以下4種房子,專家建議少碰為妙。
 1.不點交勿碰:
 點交的法拍屋,法院會將保證房子可以順利地交給得標者,所以比較有保障;而標示「不點交」的法拍屋,則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說,有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走,協商期間不但曠日廢時,甚至可能要多付出幾萬元搬遷費,處理過程又複雜,不適合單槍匹馬的投標人標來自住。
 而有些屋主將房子出租,依民法規定,基於保護經濟上弱者(房客)考量,房客原有租約、租金都不受影響,得標人成為新房東後,並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。
 2.增建未登記的物件勿碰:
 陳建閎說,通常法院在查封時,會一併把增建部份也查封,然而,目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域,是以室外梯建造、獨立出入的方式,所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封,這就會造成得標之後,佔有人有可能占據頂加、不願搬遷,以一般行情來說,必須以每坪5萬元的代價,買下增建部份,送君離開。
 3.偏遠地段勿碰:
 偏離市區的物件,不要因價格便宜而貿然出手投標,投資客林志龍說,因距離太遠,入住後可能要忍受交通不便的困擾,將來轉賣時,也不一定能賣到好價錢。
 4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰:
 安信法拍屋副理陳建閎說,由於法院對於法拍物件,並沒「物之瑕疵擔保」責任,標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅,都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件,陳建閎建議,向里長或左鄰右舍打聽,也可以獲得解答。
 至於凶宅,由於網路上的凶宅網,只是民眾口耳相傳後,再刊登於網站上的凶宅消息,不所有凶宅資訊都會揭露,陳建閎說,警察單位雖不會主動提供凶案記錄,但是只要將拍賣物件的確切地址,詢問管區派出所,並誠懇表明買來自住的意願,警察也會保守而簡單地針對凶宅物件,回答是或不是。
 此外,民眾不妨向物件所在大樓,樓上或樓下鄰居情商入內看屋,可以稍微了解投標物件的格局及屋況。
 
 
 
 
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